전세보증보험, 무조건 되는게 아니었나? 하겠지만 그렇지 않다. 거절될 수 있다.
막상 전세대출 신청해보니 예상치 못하게 ‘보증불가’라는 통보를 받는 경우가 있는데 과연 어떤 문제들이 있는지 알아보았다.
전세보증보험 3곳 중에서 한가지인 HUG라는 기관의 홈페이지에 들어가보면 전세보증금반환보증에 대한 내용이 있는데 이걸 풀어보면 아래와 같은 이유들로 거절 될 수 있다는 것을 알 수 있다.
*이 내용은 HUG의 기준이기 때문에 HF나 SGI서울보증보험은 다를 수 있다는 것을 알아두자.
◾임대인 문제로 인한 경우
1️⃣ 세금 체납
임대인이 국세나 지방세를 체납중인 경우에는 해당 주택은 압류 가능성이 있기 때문에 보증이 불가능
2️⃣ 권리침해
등기부등본 갑구에 경매, 가압류, 가처분, 가등기 등이 기재되어 있다면 보증 거절 사유가 됌
3️⃣ 대지권 불일치
건물은 임대인 소유지만 토지는 타인 소유인 경우에도 거절 될 수 있음
✅ 체크 할 것들: 세금체납의 경우 임대인에게 납세증명서 요청을 하면되고, 나머지는 등기부등본의 ‘갑구’, ‘을구’ 항목에서 경매, 가압류 등 명시되어있는지, 대지권 미등기 도는 타인 명의 토지 여부를 확인하면 된다.
◾임차인 문제로 인한 경우
1️⃣ 계약기간 미달
전세계약 기간이 1년 미만이면 보증보험 가입 불가
2️⃣ 전입신고 & 확정일자 미등록
전입신고와 확정일자는 꼭 등록해야 한다
3️⃣ 공인중개사의 날인 계약
신규 전세계약의 경우 공인중개를 통해서 작성된 계약서여야만 하기 때문에 집주인과 직거래의 경우에는 보증보험 못 들 수 있다는점을 꼭 참고하자.
4️⃣ 그 외의 문제들
그 외에도 신청자인 임차인의 경우에는 우리가 일반적으로 알고 있는 문제들때문에 거절 될 수 있다. 신용점수가 너무 낮거나,소득이 아에 없거나 증빙이 안되는 경우. 그리고 과도한 부채 또는 과거 보증금 반환 연체, 대출 연체 등의 이력이 있는 경우 보증기관 내부 규정으로 인해서 거절 될 수 있다.
◾주택 요건이 안맞는 경우
1️⃣ 보증대상이 아닌 주택
- 공관, 근린생활시설, 위반건축물, 가정어린이집 등은 보증 불가 당연히 건축물대장상 위반건출물로 기재되어 있으면 안됌
그 외 아파트나 다세대, 연립, 단독, 오피스텔(주거용 표기 필요)의 경우에는 보증이 가능하다.
2️⃣ 주택가액 기준 초과
보증금 + 선순위채권 합산금액이 주택가의 90%를 초과하면 거절된다. 쉽게말하면 전세보증금이랑 집에 걸려있는 근저당금액을 합쳤을때 집 가격보다 비싸면 안되는것.(2024년전에는 갱신시에는 100%였지만 2024년부터 갱신도 90%로 적용이 됐다.)
이걸 쉽게 예시를 들어보자.(주택가액 1억원이라고 했을때)
- 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 9천만원)
- 전세보증금 9천만원 ▶가입가능 (보증한도 9천만원)
- 전세보증금 4천만원. 선순위채권 5천5백만원 ▶ 가입불가
3️⃣ 다른 세입자의 전세보증금
다가구주택은 내 보증금 뿐만 아니라 다른 세입자들의 선순위 보증금도 포함된다. 이 금액의 총합이 주택가액의 80%를 넘으면 보증이 거절 될 수있다.
✅ 체크 할 것들: 보증대상에서 주택유형은 ‘건출물대장’에서 주용도를 확인하면된다(부동산 중개인이 챙겨줌), 그리고 주택가액 기준의 경우에는 KB시세나 공동주택공시가격 같은 곳에서 확인하고 다가구주택의 경우엔 등기부등본에서 전입세대열람 내역을 확인.
